谈谈房屋租赁如何避免争端

 　  就像婆媳问题一样，房客与房东之间，似乎永远处于对立状态之中，房东希望碰到凡事不太计较、却永远准时交租的房客；房客则希望房东能将房租调降，最好将五星级饭店的设备装潢在自己租赁的房屋里，却不要加任何租金。
但是这常常会事与愿违，房东会碰上恶房客，不仅不交租，还霸着不走；有些房客碰上贪心房东，年年加租。
如何出租房子？如何选好房东？这是房东与房客双方的最大课题，每一个人都希望有能公平地保护自己的权益。但要记住法律是保障懂得保护自己权益的人，对于让自己权益睡觉的人，可不在保护范围之内。所以以下十大秘诀是房客与房东都必须谨记在心的：
一、要确认签约对象
这点对房东、房客一样重要，因为万一不辨别身份，歹徒利用假身份签约後，将房屋另外转租骗取高额押租金，甚至伪造证件将房屋出售骗取定金，对屋主会造成损失。
而房客如果不辨别房东真假，贸然将押金交出，可能也有被骗风险。最重要的是，万一双方日后有纷争上法院时，也不知道告谁，否则，连身份都搞不清楚，告来告去可能都是一场乌龙官司。
二、注意租赁契约书
一般租赁，都是由房东准备租赁契约书，房客很少有置喙的空间，但是，如果不仔细看，很可能权益会遭受损害。最好有由房产公司及专业律师准备的契约书，这样从整体看对房客、房东权益比较公平。
三、税捐、杂费由谁负担，必须看清楚
民法规定，有关租赁税费，由出租人负担的例如房屋税、地价税等，但住宅税及房屋杂费则由承租人负担。
四、押金不得超过租金二倍
租契规定，以现金为租赁物担保之金额，不得超过两个月房租总额，因此房客可以据法力争，也可以将超过部分的押金抵付房租。房东收了押租金不要以为只要申报租金收入即可，更要将押金设算利息收入。
五、转租约定
有些房客因不必用到全部房间，便将部分房屋转租，但是如果屋主一开始就禁止转租，房客转租将造成违约效果，屋主可以据此终止契约。
六、修缮费用的分摊
租赁房屋的修缮费用，原则上是由出租人负担，但是，民法也允许房东与房客另外以契约约定彼此权益，因此，这部分就必须约定清楚，特别是房屋老旧，万一要修缮，而且是由出租人负担的部分，就必须先通知房东，在一定期限内修缮，如果房东不修缮，则承租人可以终止契约，或者自行修缮，可以请房东偿还修缮费用，也可以从租金扣除，这都是民法所赋予承租人的权利。
七、避免让租赁变成不定期契约
民法规定，租约必须以字据订立，否则就是不定期租赁契约。租赁契约即使订有期限，但是期间届满却继续收房租，也会变成不定期租赁契约，屋主要收回房屋，必须是出租人要收回自住或重新建筑、承租人违约转租、积欠租金扣抵押金达两个月以上、房屋供违法使用、违反租赁契约、损害房屋或附属物却不为相当赔偿等原因中其中一项，出租人才能收回房屋，否则不得收回。就是因为这个条文限制，使得很多人宁可将房屋空置，也不愿意出租，所以有心当房东的屋主，一定要记得随时更新租赁契约。
八、要不要到法院公证？
很多房东尽可能不去法院公证。不过，万一碰到恶房客，往往得通过诉讼程序，不仅花钱花时间，有时候恶房客还会东拖西拖，等真正搬走，屋主已经损失惨重，所以诚实报税，去法院公证，对未来权利的保障就有一定的帮助。
九、通过契约规定，让出租人取得赶走房客的权利
有些屋主会在契约书中规定，出租人在终止契约后，可以迳行进入房屋，将不付租金的恶房客物品视为废物加以清除。这样的约定是否有效呢？这样的约定当然有其效力，不过，在执行时必须注意小技巧，得录影存证，并请有公证力、公信力的人到场，以免恶房客讹称贵重物品遗失，反而将问题复杂化。
十、好聚好散，权利义务算清楚
天下无不散筵席，房客要搬走时，房东总是要将该付的费用扣抵清楚，以免权益受损。所以对房屋有无损害的认定、附属的家具、电器有无人为刻意破坏等，往往成为纷争的开始。所以，签订契约时最好将房东的附属物品及建筑物状况加以记载，只要没有人为刻意破坏，房客就可以在法律上站稳脚步，没有赔偿问题。